Fin da quando ha assunto l'incarico nel mese di novembre, il nuovo sindaco di Mosca, Sergei Sobyanin, ha avuto come priorità la modifica del piano regolatore della città fino al 2025. Cosa si spera di ottenere con i nuovi progetti urbanistici, che arriveranno sulla sua scrivania a marzo? Intanto, al lavoro architetti e immobiliaristi.
Non sorprende che, in una delle città con il maggior numero di ingorghi stradali al mondo, una soluzione al problema dei trasporti sia al primo posto per la maggior parte dei residenti. Il presidente Dmitri Medvedev ha chiesto al nuovo sindaco di prestare particolare attenzioni ai disagi dei pendolari e Sobyanin progetta già la costruzione di più strade. Secondo il vicepresidente dell'Unione degli Architetti Russi, Maxim Perov, il sindaco dovrebbe mirare praticamente al raddoppiamento del volume di asfalto. “Al momento - ha detto Perov - non viene adoperato per la viabilità più dell'8% del territorio moscovita, contro una media europea del 15%.”
Una proposta molto popolare è anche lo sgombero delle strade dalla grande quantità di auto in sosta che bloccano le carreggiate, anche se potrebbe rivelarsi un circolo vizioso: dato il numero ristretto di parcheggi in città, infatti, le autorità si dimostrano indulgenti nei confronti degli automobilisti che lasciano la macchina in mezzo alla strada o sul marciapiede. Allo stesso tempo, è poco probabile che giungano finanziamenti privati per la costruzione di parcheggi, dal momento che gli automobilisti non amerebbero pagare balzelli. Ecco il motivo per cui gli addetti ritengono che o la città o il governo federale debbano fare della costruzione di parcheggi pubblici una priorità.
Intanto, Petr Isaev, della società immobiliare Capital Group, ha dichiarato che se si vuole risolvere davvero il problema del traffico bisognerebbe fare nuovi progetti sulla base di un sistema di licenze. “Al momento non c'è abbastanza controllo – sottolinea -. Puntiamo alla media europea di un parcheggio ogni 50-60 metri quadrati di area di sviluppo urbano, ma la media a Mosca di circa un parcheggio ogni 100 metri quadrati.”
Tuttavia, come fa notare Tim Millard, responsabile della società di consulenza immobiliare Cushman and Wakefield in Russia, “le città europee stanno riducendo il numero di parcheggi adiacenti alle nuove aree di sviluppo nel tentativo di sospingere la popolazione verso l'utilizzo del trasporto pubblico”.
Un’idea respinta da Yury Moiseev, professore di progettazione urbanistica all'Istituto di Architettura di Mosca. Moiseev ritiene che, a causa dei differenti livelli di sviluppo politico e sociale, un piano regolatore non possa solamente importare modelli da una città all'altra. In pochi credono che un'imposta sul traffico che restringesse l'accesso al centro della città funzionerebbe nella capitale russa così come ha funzionato a Londra, per esempio. Tanto per iniziare, il sistema di trasporto pubblico moscovita è già sotto pressione. Perov fa notare come la metropolitana abbia bisogno, per essere efficiente, non solo di un'espansione su grande scala, ma anche di un aggiornamento della “tecnologia ottantenne”.
Millard, intanto, sottolinea la presenza di un enorme volume di superficie ferroviaria che potrebbe contribuire in maniera decisiva alla riduzione del traffico.
Parola d’ordine: decentralizzareCon l'obiettivo a breve termine di far arrivare più gente in centro in modo più agevole, gli addetti ai lavori ritengono che, a lungo termine, la città dovrebbe cercare di decentralizzarsi. Stando alle parole di Perov, “il 90% delle attività di Mosca avviene su appena il 10% del suo territorio”.
Il sindaco ha già dichiarato di voler proibire la costruzione delle nuove grandi aree di sviluppo commerciale all'interno del Terzo Anello, ma Millard avverte che un divieto totale sarebbe “la via più veloce per compromettere la competitività moscovita. Gli affitti diventerebbero ancora più cari e il provvedimento farebbe deragliare ambizioni come quella di fare di Mosca un centro finanziario internazionale”.
Comunque, tutti sono d'accordo sul fatto che i grandi centri aziendali dovrebbero stabilirsi ai margini della città, così come avviene in tutta Europa. Tigran Hovhannisyan, analista immobiliare di Uralsib Financial, ha affermato che vi è “una grande quantità di edifici più vecchi che potrebbero essere rammodernati e convertiti in uffici per soddisfare la richiesta degli stessi in centro”.
“Tanto i centri aziendali decentrati quanto i progetti di restauro favorirebbero il taglio dei costi e del prezzo degli affitti - aggiunge Isaev -, ma ci sarebbero anche ulteriori vantaggi. Si contribuirebbe al miglioramento dell'estetica del centro e verrebbe incentivato il mercato degli investimenti. Un maggiore prodotto e progetti più piccoli contribuirebbero al ritorno dei fondi di investimento internazionali.”
La sfida più impegnativa per il piano urbanistico è quella di favorire la costruzione di edifici residenziali di maggiore qualità a prezzi più accessibili tra il Terzo Anello e il Mkad, il raccordo anulare che delimita i confini della città. Attualmente questo vasto regno è popolato da quartieri dell'era sovietica, ma, come fa notare Hovhannisyan, in molti evitano di andarci a vivere per via della scarsa qualità non solo dei complessi residenziali, ma anche delle infrastrutture sociali e dei servizi. “Non si può sopravvalutare l'importanza dell'edilizia accessibile e di qualità - ribadisce Millard -. Se si vuole far crescere l'economia, allora si ha bisogno di una classe di lavoratori che possa arrivare a lavoro al centro”.
Allo stesso tempo, rileva Millard, tutto ciò può giovare alla risoluzione del problema del traffico, dal momento che la gente si sposterebbe dai dintorni di Mosca verso la città, potendo quindi servirsi del trasporto pubblico invece dell’automobile per recarsi a lavoro.
Hovhannisyan ritiene che un sistema più efficace di tassazione delle proprietà potrebbe contribuire ad indurre la città a stanziare una maggiore quantità di terreno per aree residenziali più economiche nel piano regolatore. Un registro che valuti le proprietà in riferimento al valore di mercato è in via di preparazione (il registro corrente si basa sui valori di costo) e una simile misura incrementerebbe con molta probabilità le entrate della città entro il 2013. Intanto, il Ministro delle Finanze, Alexei Kudrin, ha proposto lo scorso 19 novembre un aumento delle imposte sulla proprietà e dei tagli alle esenzioni. Dal momento che la proprietà è la maggiore fonte di entrate per il Comune, imposte più elevate permetterebbero di offrire alle società immobiliari terreni più economici.
Non sorprende che, in una delle città con il maggior numero di ingorghi stradali al mondo, una soluzione al problema dei trasporti sia al primo posto per la maggior parte dei residenti. Il presidente Dmitri Medvedev ha chiesto al nuovo sindaco di prestare particolare attenzioni ai disagi dei pendolari e Sobyanin progetta già la costruzione di più strade. Secondo il vicepresidente dell'Unione degli Architetti Russi, Maxim Perov, il sindaco dovrebbe mirare praticamente al raddoppiamento del volume di asfalto. “Al momento - ha detto Perov - non viene adoperato per la viabilità più dell'8% del territorio moscovita, contro una media europea del 15%.”
Una proposta molto popolare è anche lo sgombero delle strade dalla grande quantità di auto in sosta che bloccano le carreggiate, anche se potrebbe rivelarsi un circolo vizioso: dato il numero ristretto di parcheggi in città, infatti, le autorità si dimostrano indulgenti nei confronti degli automobilisti che lasciano la macchina in mezzo alla strada o sul marciapiede. Allo stesso tempo, è poco probabile che giungano finanziamenti privati per la costruzione di parcheggi, dal momento che gli automobilisti non amerebbero pagare balzelli. Ecco il motivo per cui gli addetti ritengono che o la città o il governo federale debbano fare della costruzione di parcheggi pubblici una priorità.
Intanto, Petr Isaev, della società immobiliare Capital Group, ha dichiarato che se si vuole risolvere davvero il problema del traffico bisognerebbe fare nuovi progetti sulla base di un sistema di licenze. “Al momento non c'è abbastanza controllo – sottolinea -. Puntiamo alla media europea di un parcheggio ogni 50-60 metri quadrati di area di sviluppo urbano, ma la media a Mosca di circa un parcheggio ogni 100 metri quadrati.”
Tuttavia, come fa notare Tim Millard, responsabile della società di consulenza immobiliare Cushman and Wakefield in Russia, “le città europee stanno riducendo il numero di parcheggi adiacenti alle nuove aree di sviluppo nel tentativo di sospingere la popolazione verso l'utilizzo del trasporto pubblico”.
Un’idea respinta da Yury Moiseev, professore di progettazione urbanistica all'Istituto di Architettura di Mosca. Moiseev ritiene che, a causa dei differenti livelli di sviluppo politico e sociale, un piano regolatore non possa solamente importare modelli da una città all'altra. In pochi credono che un'imposta sul traffico che restringesse l'accesso al centro della città funzionerebbe nella capitale russa così come ha funzionato a Londra, per esempio. Tanto per iniziare, il sistema di trasporto pubblico moscovita è già sotto pressione. Perov fa notare come la metropolitana abbia bisogno, per essere efficiente, non solo di un'espansione su grande scala, ma anche di un aggiornamento della “tecnologia ottantenne”.
Millard, intanto, sottolinea la presenza di un enorme volume di superficie ferroviaria che potrebbe contribuire in maniera decisiva alla riduzione del traffico.
Parola d’ordine: decentralizzareCon l'obiettivo a breve termine di far arrivare più gente in centro in modo più agevole, gli addetti ai lavori ritengono che, a lungo termine, la città dovrebbe cercare di decentralizzarsi. Stando alle parole di Perov, “il 90% delle attività di Mosca avviene su appena il 10% del suo territorio”.
Il sindaco ha già dichiarato di voler proibire la costruzione delle nuove grandi aree di sviluppo commerciale all'interno del Terzo Anello, ma Millard avverte che un divieto totale sarebbe “la via più veloce per compromettere la competitività moscovita. Gli affitti diventerebbero ancora più cari e il provvedimento farebbe deragliare ambizioni come quella di fare di Mosca un centro finanziario internazionale”.
Comunque, tutti sono d'accordo sul fatto che i grandi centri aziendali dovrebbero stabilirsi ai margini della città, così come avviene in tutta Europa. Tigran Hovhannisyan, analista immobiliare di Uralsib Financial, ha affermato che vi è “una grande quantità di edifici più vecchi che potrebbero essere rammodernati e convertiti in uffici per soddisfare la richiesta degli stessi in centro”.
“Tanto i centri aziendali decentrati quanto i progetti di restauro favorirebbero il taglio dei costi e del prezzo degli affitti - aggiunge Isaev -, ma ci sarebbero anche ulteriori vantaggi. Si contribuirebbe al miglioramento dell'estetica del centro e verrebbe incentivato il mercato degli investimenti. Un maggiore prodotto e progetti più piccoli contribuirebbero al ritorno dei fondi di investimento internazionali.”
La sfida più impegnativa per il piano urbanistico è quella di favorire la costruzione di edifici residenziali di maggiore qualità a prezzi più accessibili tra il Terzo Anello e il Mkad, il raccordo anulare che delimita i confini della città. Attualmente questo vasto regno è popolato da quartieri dell'era sovietica, ma, come fa notare Hovhannisyan, in molti evitano di andarci a vivere per via della scarsa qualità non solo dei complessi residenziali, ma anche delle infrastrutture sociali e dei servizi. “Non si può sopravvalutare l'importanza dell'edilizia accessibile e di qualità - ribadisce Millard -. Se si vuole far crescere l'economia, allora si ha bisogno di una classe di lavoratori che possa arrivare a lavoro al centro”.
Allo stesso tempo, rileva Millard, tutto ciò può giovare alla risoluzione del problema del traffico, dal momento che la gente si sposterebbe dai dintorni di Mosca verso la città, potendo quindi servirsi del trasporto pubblico invece dell’automobile per recarsi a lavoro.
Hovhannisyan ritiene che un sistema più efficace di tassazione delle proprietà potrebbe contribuire ad indurre la città a stanziare una maggiore quantità di terreno per aree residenziali più economiche nel piano regolatore. Un registro che valuti le proprietà in riferimento al valore di mercato è in via di preparazione (il registro corrente si basa sui valori di costo) e una simile misura incrementerebbe con molta probabilità le entrate della città entro il 2013. Intanto, il Ministro delle Finanze, Alexei Kudrin, ha proposto lo scorso 19 novembre un aumento delle imposte sulla proprietà e dei tagli alle esenzioni. Dal momento che la proprietà è la maggiore fonte di entrate per il Comune, imposte più elevate permetterebbero di offrire alle società immobiliari terreni più economici.
L'articolo di Russia OGGI